Вопросы оценки ликвидационной стоимости объектов недвижимости в период финансовой нестабильности условиях кризиса появляются новые факторы, влияющие на цену недвижимости

Период кризиса всегда становится испытательным для многих отраслей производства и услуг. Особенно страдают те из них, которые работают с крупными финансовыми вложениями: строительство, недвижимость, автобизнес, туризм.  Предприятия разоряются, сотрудники лишаются рабочих мест.

Но, как и везде, есть в этой ситуации и «светлая» сторона: например, в период кризиса открываются огромные возможности для инвестирования и покупки крупных объектов по приемлемым ценам. Рассмотрим этот вопрос подробнее: как определить, какова реальная  стоимость недвижимости во время финансовой нестабильности?

Для начала определимся с основными понятиями. Как правило, в период устойчивой ситуации в стране объекты продаются по их рыночной стоимости (рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Это означает, что запрашиваемая продавцом цена объективна и соответствует реальному положению дел на рынке. Недвижимость выставляется в открытую продажу, где действуют все законы конкуренции и экономики. Продавец и покупатель добровольно совершают сделку, цена адекватна и разумна.

Так бывает в идеале. В условиях же кризиса появляются новые факторы, влияющие на цену недвижимости. И здесь уже эксперт рассчитывает так называемую ликвидационную стоимость объекта (ликвидационная стоимость - стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке). Это понятие означает, что недвижимость необходимо продать при каких-то особенных обстоятельствах; чаще всего это очень ограниченные сроки. Естественно, ликвидационная стоимость оказывается ниже рыночной, что моментально повышает спрос на покупку. Хотя в период кризиса здесь можно сделать поправку: несмотря на неблагоприятные условия, владельцы объектов не спешат снижать цены, ожидая своего покупателя. Последние же, в свою очередь, боятся вкладывать средства и порой не реагируют даже на откровенно выгодную сделку.

В каких случаях необходима оценка ликвидационной стоимости? Увы, самый распространенный случай – это банкротство владельца недвижимости, который вынужден в определенный срок продать свое имущество по решению кредитных менеджеров или представителей арбитражного суда. Кроме того, бывают и личные мотивы, заставляющие людей как можно скорее избавиться от дома или квартиры. Но есть и более оптимистичный вариант.

Грамотная оценка ликвидационной стоимости часто требуется предпринимателям, работающим в сфере недвижимости. Они «по дешевке» покупают достойные объекты, а, дождавшись благоприятного момента, перепродают их уже по рыночной стоимости. Прибыли обычно бывает достаточно, чтобы покрыть все расходы на налоги, подготовку соответствующих документов, да еще и оставить «задел» для новой сделки. Кстати, именно так создал свое состояние известный американский миллионер Роберт Киосаки.

Однако вернемся к нашему вопросу. При определении ликвидационной стоимости важную роль играет понятие срока экспозиции – это период с начала представления объекта на продажу до момента совершения сделки. Для эксперта расчет времени экспозиции – ключевой фактор для определения цены недвижимости. Взаимосвязь очевидна: чем быстрее нужно продать объект, тем меньше времени на такие необходимые действия, как предпродажная подготовка и рекламная кампания. Соответственно, круг потенциальных покупателей не очень широк, и им нужно предложить цену, от которой они не смогут отказаться – естественно, невысокую.

И наоборот, если срок экспозиции достаточно длительный, это позволяет провести широкомасштабную маркетинговую программу и «заставить» заинтересованных инвесторов заплатить рыночную цену объекта, а порой и сверх нее. Но здесь тоже есть подводный камень: если недвижимость долго не продается, это тревожный сигнал: значит, какая-то из ее характеристик не отвечает современным реалиям, и нужно срочно пересматривать концепцию продажи.

Расчет оптимального времени экспозиции, как правило, не составляет труда для опытного оценщика.  С вопросом, от чего зависит реальный срок экспозиции объекта недвижимости на рынке в период финансовой нестабильности – кризиса, и как определить этот срок, мы обратились к оценщику, заместителю генерального директора оценочной компании Центр Независимой Экспертизы ООО «ИНВЕСТ ПРОЕКТ» Сергею Шешкову.

По словам Шешкова, срок экспозиции зависит от очень многих факторов, главный из которых – тип недвижимости, ее характеристики, расположение, соответствие требованиям времени, и, конечно, начальная цена продажи. Например, для складских помещений важна инфраструктура: пути подъезда, возможность разгрузки, наличие стоянки, запасное электроснабжение, специальное оборудование и т.д. Для жилых квартир и домов индивидуальной постройки срок экспозиции зависит от местоположения, завершенности объекта,  от начальной цены продажи и возможности торга.

Для объектов жилой недвижимости срок экспозиции в период спокойной экономической ситуации, при наличии стабильного спроса, колеблется в пределах от месяца до трех. При сегодняшней нестабильной экономической ситуации говорить о точном сроке экспозиции достаточно сложно, но практика показывает, что этот срок колеблется в пределах от трех месяцев и даже до полугода. Если говорить об объектах коммерческой недвижимости, этот период может быть дольше – от нескольких месяцев до полугода и даже года. Эти правила актуальны для свободной рыночной торговли, но если на продажу выставляется заложенный объект (то есть объект недвижимости, обремененный залогом), здесь уже сроки четко регламентированы законодательством.

В период кризиса также существуют свои особенности. Из-за недостаточных финансовых ресурсов спросом больше пользуется недорогая недвижимость: вторичное, жилье малой площади или небольшие офисы, которые компания может приобрести за свой счет. Крупные объекты часто остаются невостребованными, так как банковское кредитование часто приостановлено, а личных средств у предприятий не хватает.

В самостоятельном определении срока экспозиции объекта недвижимости можно ошибиться, и ошибка может дорого стоить. Поэтому, считает Сергей Шешков, правильное определение срока экспозиции объекта недвижимости – это задача оценщика, которому доверено рассчитать ликвидационную стоимость объекта. Оценщик должен опираться на свой опыт, интуицию, проводить ряд переговоров с представителями риэлтерских компаний, анализировать рынок.

Шешков утверждает, что не существует математических моделей расчета срока экспозиции. Можно рассчитать ликвидационную стоимость объекта, но срок экспозиции объекта - это только статистические данные. Поэтому в период финансовой нестабильности, когда о статистике говорить нельзя, точно заявлять о сроке экспозиции того или иного объекта недвижимости невозможно; можно только предполагать, а насколько предположения реальны – это зависит от профессионального опыта специалиста.     

Срок экспозиции – важный, но не единственный фактор, влияющий на оценку ликвидационной стоимости. Известно, что существует методология определения ликвидационной стоимости.

Различают два основных метода расчета: прямой и косвенный. Прямой метод осуществляется путем сравнения продаваемого объекта с аналогичным или через статическое моделирование. Такой способ прост и часто достоверен, но не всегда осуществим в современных реалиях из-за недоступности информации о сделках по вынужденным продажам.

Косвенный методоснован на расчете ликвидационной стоимости через рыночную: от рыночной стоимости отнимается так называемая скидка на вынужденный характер продажи объекта (определяется индивидуально, обычно находится в рамках 20-50% от реальной цены).

Конечно, самый точный результат будет достигнут, если применить два метода. Если даже прямой метод не даст желаемых результатов, то рынок будет проанализирован, а значит второй метод – косвенный – будет более объективным

Подводя итог, хочется сказать, что сегодня, в сложный экономический период, когда ситуация на рынке недвижимости непонятна и нелогична, остается надеяться на профессиональный опыт и объективность суждений экспертов – оценщиков. 

Оценка ликвидационной стоимости объекта недвижимости в период финансовой нестабильности – сложный и ответственный процесс, требующий от специалиста высокой профессиональной подготовки и опыта в оценке аналогичных объектов. 

Ян Орлов, «Инвест Проект»

Источник: Bankir.ru