Право на выкуп арендуемых городских помещений малые предприниматели получили еще в конце прошлого года, однако только сейчас проходят первые единичные сделки. Арендаторы жалуются на завышение рыночной стоимости, КУГИ — на задолженности практически половины заявителей по арендной плате, а прокуратура и вовсе требует признать городской закон неконституционным.
О том, как работает этот документ, принятый аккурат к началу мирового финансового кризиса, рассуждает директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group SPb Игорь Лучков.
Долгожданный закон Санкт-Петербурга №748-137 был принят в самый разгар мирового финансового кризиса, что заставило многих задуматься, выгоден ли он городу в новых условиях. На снижающемся рынке город теряет на стоимости продаваемых объектов. С другой стороны, средства, вырученные от реализации помещений малому и среднему бизнесу, станут ощутимым пополнением казны.
Оценка будет в рынке Петербургский закон об отчуждении госнедвижимости в пользу малого бизнеса вызвал серьезные нарекания в части оценки стоимости объектов. В его сегодняшней редакции единственным оценщиком объектов, предназначенных для выкупа арендаторами, является ГУП «ГУИОН», что, по мнению прокуратуры города, противоречит антимонопольному законодательству страны. Первая же предварительная оценка ГУИОН помещений на Малой Морской, 5 вызвала бурю эмоций.
Многие эксперты стали заявлять, что город, пользуясь монополией на оценку своей недвижимости, будет завышать цены на объекты. Сразу скажу: я не считаю, что события будут развиваться именно так. Во-первых, завышенные цены приведут к тому, что помещения попадут на торги в Фонд имущества. С установлением высокой первоначальной стоимости объекта в нынешних условиях рынка его будет сложно реализовать. Если же городская недвижимость будет уходить с торгов по низким ценам, это ударит по казне.
Кроме того, надо понимать, что местный закон о «малой приватизации» выполняет и психологическую функцию, давая возможность в нынешних неспокойных условиях хотя бы отчасти стабилизировать положение малого и среднего бизнеса. Завышение стоимости помещений для выкупа еще больше дестабилизирует ситуацию на рынке. Городу, который выполняет функцию не только и не столько игрока рынка, сколько социально-экономического регулятора (и эта его функция сейчас особенно важна), такой локальный кризис совершенно не нужен.
Сейчас отрабатывается процедура выкупа городских помещений предпринимателями. Как только процесс будет завершен, ценовая политика ГУИОН станет понятной, а закон — до конца ясным, выкуп помещений пойдет полным ходом. Сейчас же предприниматели выжидают, чем обернутся первые заявления, которые подали только арендаторы, уже давно решившие во что бы то ни стало приобрести арендуемые стены. Это вполне логично, если объекты находятся по «золотым» адресам (на Невском, Миллионной, Конюшенных улицах и т.д.).
Комната с одним выходом Корень второй проблемы — малый бизнес, во благо которого создавалась долгожданная программа выкупа городских помещений, по сути никак не может влиять на процесс. Если вы написали заявление и оно одобрено, то вы запустили механизм, включающий оценку занимаемых площадей, оформление технической документации и т.д. Если в процессе вы поймете, что средств на выкуп у вас не хватает, обратного пути нет.
Логика властей понятна: все перечисленные выше работы оплачиваются из городского бюджета, а он не резиновый. В результате арендатор оказывается перед очень ограниченным выбором: 1) выкупить-таки объект по цене, заявленной ГУИОН, 2) приобрести его на торгах Фонда имущества, 3) оформить такой статус помещения, который не позволит кому бы то ни было выкупить его в дальнейшем, 4) сдаться и потерять право выкупа навсегда. Город создал удобный для себя закон, который похож на комнату с одним выходом.
Единственный вариант для арендатора подстраховать себя — предварительная оценка помещения оценщиками, рекомендованными ГУИОН, НП «СПО» и Фондом имущества. Суть процедуры сводится к следующему: вы обращаетесь к оценщику, указанному в списках на сайте ГУИОН и СПО, а тот оценивает ваше помещение по методологии ГУИОН. В результате предприниматель заранее знает практически точную стоимость, то есть — мнение ГУИОН на данный момент. Однако рынок постоянно меняется, и гарантировать, что эта сумма не будет скорректирована через несколько недель, не сможет никто.
Малый импульс Несмотря на все споры, количество заявлений от предпринимателей приближается к 300. По сравнению с общим числом арендаторов Петербурга, имеющих право на выкуп (их около 5000), это, конечно, немного. Но учитывая, что на сегодня мы принимаем по пять и более обращений по этому вопросу в день, после того как в процедуру выкупа будет внесена ясность, число заявок возрастет в несколько раз.
Городской закон об отчуждении недвижимости малым и средним предпринимателям может стать хорошим импульсом для рынка оценки, увеличив количество заказов на определение стоимости помещений. Однако не стоит и переоценивать влияние этого документа на рынок: денежная доля таких оценок в оптимальном варианте составит не более 10% всех оценочных работ.
